Promesse unilatérale de vente : définition et fonctionnement

Promesse unilatérale de vente : définition et fonctionnement

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Lorsqu’un vendeur et son acheteur potentiel s’accordent sur le prix, les cocontractants peuvent sceller cet accord par un avant-contrat : la promesse unilatérale de vente.

Quel est l’intérêt de la promesse unilatérale de vente ? Quelles sont ses conditions de validité ? Quelles différences avec le compromis et le pacte de préférence ?

C’est ce qu’on va voir tout de suite, c’est parti ! 🚀

Sommaire

1. Promesse unilatérale de vente : définition


Qu’est ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
🧐

Définie à l’article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant s’engage à conclure avec le bénéficiaire, un contrat dont les éléments essentiels (chose et prix) sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Autrement dit, la promesse unilatérale de vente est l’avant-contrat dans le cadre duquel un vendeur (le promettant) promet à un acheteur (le bénéficiaire) de lui vendre un bien si ce dernier lève l’option dans le délai de réflexion imparti.

Tant que l’option n’est pas levée par l’acheteur bénéficiaire, le contrat n’est pas définitif ! ⛔

Le bénéficiaire dispose ainsi du temps nécessaire à la réalisation de différentes démarches :

  • L’obtention d’un prêt bancaire ;
  • La vente d’un bien ;
  • La demande d’un devis, etc.

Pendant le délai d’option (déterminé par les parties), le vendeur s’engage à ne pas vendre à un tiers le bien convoité par le bénéficiaire. Ainsi, le contrat conclu avec un tiers en violation de la promesse est nul si le tiers avait connaissance de celle-ci (= tiers de mauvaise foi).

Dans cette hypothèse, le bénéficiaire de la promesse peut opter entre le versement de dommages-intérêt et l’exécution forcée du contrat.

En revanche, si le tiers n’avait pas connaissance de la promesse consentie par le promettant (= tiers de bonne foi), le bénéficiaire ne pourra rien exiger, ni l’exécution forcée, ni les dommages-intérêts. Pour rappel, la bonne foi en droit des contrats est présumée. 😱

Attention : Ne pas confondre promesse unilatérale de vente et promesse synallagmatique de vente. 🔍

La promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) est un avant-contrat par lequel le promettant s’engage à vendre un bien déterminé à des conditions qui sont acceptées par le bénéficiaire.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente engage le promettant ET le bénéficiaire. Par cet acte juridique, le promettant promet de vendre et le bénéficiaire promet d’acheter. 💰

C’est en ce sens que l’article 1589 du Code civil précise que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

2. Conditions de la promesse unilatérale de vente


Quelles sont les conditions de validité de la promesse unilatérale de vente ?
🤔

▶Comme tout contrat, la promesse unilatérale de vente est d’abord soumise aux conditions de validité de l’article 1128 du Code civil :

  • Le consentement des parties: le promettant et le bénéficiaire doivent donner un consentement libre et éclairé.

  • La capacité à contracter: c’est l’aptitude des parties à être titulaire de droits et à les exercer.

  • Le contenu licite et certain: l’objet du contrat ne doit pas être contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs.

La capacité et le consentement du promettant sont appréciés au jour de la conclusion de la promesse de vente. S’agissant du bénéficiaire, ces mêmes conditions sont appréciées au jour de la levée de l’option.

▶Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit également contenir les éléments essentiels du contrat projeté : la chose, le prix et la date à laquelle l’engagement du promettant disparait.

La Cour de cassation estime que les parties sont libres dans la fixation du terme extinctif de l’option (Cass. 3ème civ. 08/09/2021). Dès que le terme arrive à échéance, la promesse est caduque.

Si aucun délai n’est prévu par les parties, la promesse est à durée indéterminée. Dans ce cas, le promettant peut y mettre fin sous réserve d’avoir mis le bénéficiaire en demeure de lever l’option dans un délai raisonnable (Cass. 3ème civ. 24/04/1970).

Pour la doctrine majoritaire, le bénéfice de la promesse unilatérale de vente s’éteindrait passé un délai de 5 ans (prescription de droit commun – article 2224 du Code civil) à compter de sa conclusion.

▶Enfin, la promesse unilatérale de vente relative à un immeuble, à un droit immobilier ou à un fonds de commerce doit être constatée par acte authentique ou acte sous signature privée dans un délai de 10 jours à compter de sa conclusion. 📝

À défaut, la promesse de vente est frappée de nullité (article 1589-2 du Code civil). 🧨💥

3. Accessoires de la promesse unilatérale de vente


De quelles clauses la promesse de vente peut-elle être assortie ?
 😀

La promesse unilatérale de vente inclue généralement des stipulations accessoires :

  • Une indemnité d’immobilisation
  • Une condition suspensive
  • Une clause de substitution

L’indemnité d’immobilisation


L’indemnité d’immobilisation
est la somme que le bénéficiaire de l’option verse au promettant en contrepartie de son engagement.

La Cour de cassation définit l’indemnité d’immobilisation comme « le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse » (Cass. 1ère civ. 05/12/1995). Le plus souvent, son montant est fixé à 10% du prix du bien.

2 hypothèses possibles :

  • Si le bénéficiaire lève l’option, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix.
  • Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant.

À noter : Si le montant de la clause est tel que le bénéficiaire n’a d’autre choix que de lever l’option, la promesse unilatérale de vente se transforme en promesse synallagmatique de vente (Cass. com. 20/11/162). 😵

Cependant, l’indemnité d’immobilisation ne doit pas être confondue avec une clause pénale qui implique une inexécution contractuelle.

La condition suspensive


Une condition suspensive
est une clause qui soumet la formation de la promesse à la réalisation d’une condition prévue au contrat. Ex : l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire.

En droit immobilier, le délai de réalisation de la condition suspensive ne peut être inférieure à 1 mois. Compte tenu des délais bancaires, il est d’usage de prévoir un délai de 45 à 60 jours.

En cas de défaillance de la condition (non obtention du prêt par le bénéficiaire), la promesse est réputée n’avoir jamais existé (article 1304-6 du Code civil). Dans cette hypothèse, l’indemnité d’immobilisation doit être remboursée à l’acheteur.

La clause de substitution


La clause de substitution
donne droit au bénéficiaire de la promesse de vente de se désister au profit d’un tiers, personne physique ou personne morale, qui pourra lever l’option à sa place.

En d’autres termes, la clause permet à l’acheteur initial d’être remplacé par un nouvel acheteur de son choix. 😛

Pour autant, le bénéficiaire initial conserve le droit de lever l’option pour son propre compte et demeure débiteur de l’indemnité d’immobilisation.

4. Rétractation du promettant : quelles conséquences ?


Qu’advient-il de la promesse unilatérale de vente si le promettant se rétracte ?
😯

Les effets de la rétractation de la promesse de vente par le promettant, pendant le délai d’option, ont radicalement changé depuis la réforme du droit des contrats.

La rétractation de la promesse : avant la réforme


Initialement, la solution était fondée sur l’arrêt « Cruz » du 15 décembre 1993.

La Cour de cassation estimait que la rétractation de la promesse par le promettant pendant le délai d’option privait d’effet toute levée postérieure de l’option par le bénéficiaire (Cass. 3ème civ. 15/12/1993).

Ainsi, l’exécution de la promesse unilatérale de vente était impossible et le promettant, qui engageait sa responsabilité contractuelle, devait verser des dommages-intérêts au bénéficiaire.

La rétractation de la promesse : depuis la réforme


Depuis la réforme du droit des contrats, l’article 1124 du Code civil dispose que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

Désormais, la révocation par le promettant de la promesse unilatérale de vente n’a plus d’effet sur la formation du contrat ! Si le bénéficiaire lève l’option, le contrat définitif sera conclu et ce, même si le promettant y a renoncé. ✅

Par ailleurs, le décès du promettant avant la levée de l’option ne fait pas obstacle à la levée de cette option par le bénéficiaire. Dans ce cas, l’obligation contractuelle à laquelle s’est engagé le promettant est transférée à ses héritiers.

L’harmonisation des solutions


Depuis l’entrée en vigueur de la réforme au 1er octobre 2016, deux systèmes juridiques coexistaient :

  • Pour les promesses conclues avant la réforme : application de l’arrêt Cruz et exécution forcée de la promesse impossible.

  • Pour les promesses conclues après la réforme : application de l’article 1124 du Code civil et exécution forcée de la promesse permise.

Toutefois, le 23 juin 2021, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en affirmant à l’égard d’une promesse unilatérale de vente conclue avant la réforme que le promettant « s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf clause contraire ». (Cass. 3ème civ. 23/06/2021)

Par cet arrêt, la Cour de cassation uniformise les solutions ! 🤠

Que la promesse unilatérale de vente soit conclue avant ou après le 1er octobre 2016, le promettant est désormais engagé définitivement à vendre le bien, sous peine de s’exposer à l’exécution forcée du contrat convenu.

5. Promesse unilatérale de vente et pacte de préférence : quelle différence ?


Comment distinguer promesse unilatérale de vente et pacte de préférence ?
🤔

Défini à l’article 1123 du Code civil, le pacte de préférence est l’avant-contrat par lequel le promettant s’engage à proposer la conclusion d’un contrat en priorité à un bénéficiaire dans l’hypothèse où ce promettant déciderait de conclure ce contrat.

À la différence de la promesse unilatérale de vente, le pacte de préférence ne soulève qu’une éventualité. Le promettant est très peu engagé, il ne s’est même pas encore décidé à vendre ! 😆

Le promettant est seulement tenu de s’adresser en priorité au bénéficiaire s’il décidait de vendre son bien. Le plus souvent, cet avant-contrat est conclu entre personnes qui se connaissent (ex : des voisins).

Si (par malheur !) le promettant vendait le bien convoité à un tiers sans l’avoir proposé au bénéficiaire, le bénéficiaire ne pourrait obtenir que la résolution du contrat et le versement de dommages-intérêts. Pas de substitution possible avec le tiers.

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